同学们，本栏目是对你们学过的知识和生活中常见问题的归纳。其中，有一些共性问题，也许你会需要哦！

让我来帮你解决常见问题！

问题一：共有是什么？

回答：

概念 ：两个以上权利主体，对同一项财产都享有所有权。

特征 ：1．主体总是两个以上。 2．客体总是同一项财产。 3．内容包括双重权利、义务关系。对内：各个共有人作为相对独立的权利主体，都是共有财产的所有人，享有共同（或按各自份额）权利、承担共同义务；对外：作为单一的权利主体，同共有关系以外的主体发生财产流转、所有关系。 4．共有关系的形成基于公民或法人共同的生产经营目的或生活需要。

类型 ：按份共有、共同共有

共有的类型特点

1．按份共有（常和合伙企业一起考）

(1)份额是抽象的，是所有权的份额而非共有物份额；按份共有人对其份额享有独立的所有权。

(2)共有人没有约定共有类型或约定不明，  视为按份共有（家庭关系例外）。

(3)份额确定：约定→出资额→视为等额。

合伙是按份共有，但该按份共有权的行使与一般的按份共有权的行使不同：一是在合伙期间，合伙人不得请求分割合伙财产；二是对合伙财产份额的转让不适用善意取得。

2．共同共有（常和夫妻共同财产一起考）

(1)特点：①须有共同关系。②共有人不分份额地分享一个所有权。

(2)类型：夫妻关系；家庭成员关系；（从法定继承开始到分割完毕期间）继承人对遗产的共同共有。

对共有物的管理处分

1．共有物处分

(1)处分权限：

按份共有：绝对多数原则，占份额2/3以上按份共有人同意。有约定一按约定，无  （只看份额不看人数，区别于建筑物区分所有权）

共同共有一一致决定原则

部分共有人违反权限擅自处分，构成无权处分，适用善意取得。

(2)按份共有人对其份额享有独立的所有权，处分无须其他按份共有人同意。

(3)例外：夫妻间因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方有权独立决定；但超出日常生活需要之外，则适用一致决原则。但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

 2．共有物管理

(1)保存行为：紧急的有利于全体共有人的行为可单独为之。

(2)管理费用：有约依约，无约或不明：

对外：共有人承担连带责任，对内：按份共有人---按份额；共同共有人---共同承担。

对共有物的分割请求权

1．共有物的分割：

共有物的分割未约定在一定期间不能分割：

(1)按份共有人有权随时请求分割；

(2)共同共有人有权在共有关系消灭（如离婚、家庭分家析产）或者婚姻关系存续期间确有重大理由（严重损害夫妻共同财产利益行为／一方不愿支付另一方重大疾病医疗费）时请求分割；

(3)在合伙共有中，共有人在合伙清算前不得请求分割合伙财产，而只能转让合伙份额。

（注意：《合伙企业法》

第二十二条除合伙协议另有约定外，合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时，须经其他合伙人一致同意一法定情形下退伙的分割仅需通知。

合伙人之间转让在合伙企业中的全部或者部分财产份额时，应当通知其他合伙人。

第四十六条合伙协议未约定合伙期限的，合伙人在不给合伙企业事务执行造成不利影响的情况下，可以退伙，但应当提前三十日通知其他合伙人。

第七十三条有限合伙人可以按照合伙协议的约定向合伙人以外的人转让其在有限合伙企业中的财产份额，但应当提前三十日通知其他合伙人。）

2．共有物分割方式：协商确定一实物分割一变价分割／作价分割。

3．分割后的瑕疵担保：共有人分割所得财产具有权利或质量瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
按份共有人的优先购买权

《物权法》

第一百零一条【优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

1．按份共有人向第三人转让份额时，其他按份共有人须在合理期限内以同等条件提出购买，始得优先购买权。

2．按份共有人的优先购买权优先于房屋承租人的优先购买权。

3．共同共有人出卖分割后的共同共有财产，当其与其他财产属于“一个整体”或“配套使用”时，可主张优先购买权。

按份共有人在共有份额上设定担保物权：

对整体共有物的处分---全体一致决定

对自己应有份额---有自主权

物上请求权：

一个共有人或几个共有人实施了损害其他共有人的利益的行为，或共有人之外的第三人妨害共有人行使所有权时，共有人可单独或共同依法享有物上请求权。

共有物所生之债对内对外的效力

1．对外效力：对于共有物形成的债务，共同共有人应承担连带责任。按份共有人原则上也应承担连带责任。

对外关系不承担连带债权或债务的情况：法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债权债务关系。

2．对内效力：当事人可以自由约定。

按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。

超份额偿还债务者有权追偿。

问题二：建筑物区分所有权是什么？

建筑物区分所有权——“三位一体”的所有权

含义：指业主对其建筑物的专有部分享有专有权十对共同部分享有共有权以及共同管理权，这样构成的所有权的复合形态。

特征：

复合性：【内容复合】建筑物区分所有权=专有部分所有权+共同部分共有权+共有部分共同管理权（成员权）；
【身份复合】业主身份=专有权人+共有所有人+成员权人。

整体性：业主的三权共为一体不可分离，一并转让、继承、抵押。

专有权主导性：

体现（买房送“邻居”）：

1．业主取得专有部分所有权即拥有共有权和成员权；

2．专有部分所有权大小决定共有权、成员权范围；

3．业主建筑物区分所有权登记时，只登记专有部分所有权。

客体多元性：客体包括专有区域+共有区域

主体（业主的认定）

1．依法登记取得；

2．根据物权法第二章第三节规定（非基于法律行为的物权变动——合法建造、继承、受遗赠、生效文书）取得建筑物专有部分所有权的人；

3．基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

【解释】《物权法》第29条的“继承、受遗赠”应这样理解：①法定继承属于非基于法律行为的物权变动；而遗嘱继承与遗赠则属于基于单方法律行为的物权变动。但是，《物权法》不作区别对待，对其物权变动作相同处理。即被继承人死亡时，法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人即取得遗产的上的所有权或他物权（不动产无须登记；动产无须交付）。②若有两个以上的法定继承人，被继承人死亡后到遗产分割前这段时间内，法定继承人对遗产形成共同共有。

专有权与专有部分

客体 ：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

行使权利限制：1．业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如业主装修不得随意“掏壁橱”、不得改变承重墙结构等。

2．专有权用途的限制：不得住宅商用。

(1)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。实践中，将住宅用于经营KTV业务，或招揽拍摄婚纱摄影业务等，均属于住宅商用。(2)业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主全体同意。（“有利害关系的业主”，包括两种情形：①本栋建筑物内的其他业主；②建筑区划内能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的本栋建筑物以外的业主。）(3)住宅商用的业主，不得以其改变用途未实际影响其他利害关系业主而进行抗辩。(4)业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

共有权与共有部分

特殊性：1．义务的强制性：业主不得以放弃权利不履行义务。例：甲为购买某高层建筑的一层业主，不得以不使用电梯为由拒绝支付电梯费；小区业主乙不得以其无须物业服务而拒付物业费。

2．行使方式的特殊性：约定+持有份。

★（共有部分）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

范围

1．建筑物的共用部分：

(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本建筑结构；

(2)通道、楼梯、大堂等公共通行部分；

(3)消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

2．建筑区划内的建设用地使用权。

3．建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

4．建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房。

(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

(2)建筑区划内的绿地，属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(4)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。）

成员权（共同管理权）

组织机构

◆业主大会与业主委员会

1．业主大会：由全体业主组成，是业主的意思形成机构；

2．业主委员会：指由业主大会选举产生的部分业主组成的组织，是业主大会的执行机构。

◆业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

管理机构的决定

业主大会决定采双重多数标准，即业主专有部分占建筑物总面积的比例和业主人数占总人数的比例均应当达到相应的要求。具体包括两种类型：

绝对多数决(两项比例均≥2/3) ：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施。

相对多数决（两项比例均过半）：如①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改（建筑物及其附属设施的）管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分。——即除去绝对多数的，都是相对多数。
法律效力：◆对业主的拘束力+撤销权。

(1)业主大会与业主委员会通过集体决议的方式行使管理权，其作出的决定对全体业主有约束力，即使对该决定投反对票的业主亦应服从。

(2)如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

(3)业主的撤销权，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

问题三：相邻关系是什么？

回答：

特征：

1．相邻关系总是发生在两个以上权利主体之间。权利主体原则上是不动产的所有人或使用人。

2．相邻关系的内容是相邻人间的一方权利扩张而另一方受到限制，以保证扩张一方最基本的需求。

3．相邻关系是在不动产毗邻或相近的特定条件下因对财产的使用而发生的。不仅涉及占有、使用土地等不动产本身的相邻关系，还包括截水、通风等所发生的不利影响或有害侵扰。

处理原则：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系

处理依据：法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

常见情形：相邻不动产通行、利用；相邻用水、排水；相邻通风、采光；因挖掘、建造不动产导致的安全相邻关系；保护环境形成的相邻关系。

法律效力

根据相关情形，可以要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失。

如：1．【相邻用水】水流经过地的所有人或使用人，均应遵循“由近及远，由高至低”的原则依次用水。一方擅自改变、堵截或独占自然水流，影响他方正常的生产和生活的，他方有权请求排除妨碍，造成他方损害的，应负责赔偿损失。

2．【相邻排水】(★)排放人工流水给他人造成损害或危险的，受害方有权请求停止侵害、消除危险及赔偿损失。

3．修建房屋时不得将屋檐滴水向邻人屋面排流，以防对邻人房屋的侵害。因屋檐滴水造成邻人损害的，受害人有权请求排除妨碍、赔偿损失。