实践主题

举例说明什么是所有权。

实践目标

结合本章相关知识，与身边的同学进行讨论，找到你们共同关心的民法总则的知识加以分析，以帮助同学们更好的结合实际，掌握本章的学习内容。

实践任务

同学们讨论共同感兴趣的民法问题。

实践要求

写一篇1000字左右的小论文。

分析样例：

建筑物区分所有权——“三位一体”的所有权

含义：指业主对其建筑物的专有部分享有专有权十对共同部分享有共有权以及共同管理权，这样构成的所有权的复合形态。

特征：

复合性：【内容复合】建筑物区分所有权=专有部分所有权+共同部分共有权+共有部分共同管理权（成员权）；
【身份复合】业主身份=专有权人+共有所有人+成员权人。

整体性：业主的三权共为一体不可分离，一并转让、继承、抵押。

专有权主导性：

体现（买房送“邻居”）：

1．业主取得专有部分所有权即拥有共有权和成员权；

2．专有部分所有权大小决定共有权、成员权范围；

3．业主建筑物区分所有权登记时，只登记专有部分所有权。

客体多元性：客体包括专有区域+共有区域

主体（业主的认定）

1．依法登记取得；

2．根据物权法第二章第三节规定（非基于法律行为的物权变动——合法建造、继承、受遗赠、生效文书）取得建筑物专有部分所有权的人；

3．基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

【解释】《物权法》第29条的“继承、受遗赠”应这样理解：①法定继承属于非基于法律行为的物权变动；而遗嘱继承与遗赠则属于基于单方法律行为的物权变动。但是，《物权法》不作区别对待，对其物权变动作相同处理。即被继承人死亡时，法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人即取得遗产的上的所有权或他物权（不动产无须登记；动产无须交付）。②若有两个以上的法定继承人，被继承人死亡后到遗产分割前这段时间内，法定继承人对遗产形成共同共有。

专有权与专有部分

客体 ：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

行使权利限制：1．业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如业主装修不得随意“掏壁橱”、不得改变承重墙结构等。

2．专有权用途的限制：不得住宅商用。

(1)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。实践中，将住宅用于经营KTV业务，或招揽拍摄婚纱摄影业务等，均属于住宅商用。(2)业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主全体同意。（“有利害关系的业主”，包括两种情形：①本栋建筑物内的其他业主；②建筑区划内能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的本栋建筑物以外的业主。）(3)住宅商用的业主，不得以其改变用途未实际影响其他利害关系业主而进行抗辩。(4)业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

共有权与共有部分

特殊性：1．义务的强制性：业主不得以放弃权利不履行义务。例：甲为购买某高层建筑的一层业主，不得以不使用电梯为由拒绝支付电梯费；小区业主乙不得以其无须物业服务而拒付物业费。

2．行使方式的特殊性：约定+持有份。

★（共有部分）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

范围

1．建筑物的共用部分：

(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本建筑结构；

(2)通道、楼梯、大堂等公共通行部分；

(3)消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

2．建筑区划内的建设用地使用权。

3．建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

4．建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房。

(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

(2)建筑区划内的绿地，属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(4)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。）

成员权（共同管理权）

组织机构

◆业主大会与业主委员会

1．业主大会：由全体业主组成，是业主的意思形成机构；

2．业主委员会：指由业主大会选举产生的部分业主组成的组织，是业主大会的执行机构。

◆业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

管理机构的决定

业主大会决定采双重多数标准，即业主专有部分占建筑物总面积的比例和业主人数占总人数的比例均应当达到相应的要求。具体包括两种类型：

绝对多数决(两项比例均≥2/3) ：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施。

相对多数决（两项比例均过半）：如①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改（建筑物及其附属设施的）管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分。——即除去绝对多数的，都是相对多数。
法律效力：◆对业主的拘束力+撤销权。

(1)业主大会与业主委员会通过集体决议的方式行使管理权，其作出的决定对全体业主有约束力，即使对该决定投反对票的业主亦应服从。

(2)如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

(3)业主的撤销权，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

 

教师分析：

建筑物区分所有权——“三位一体”的所有权

含义：指业主对其建筑物的专有部分享有专有权十对共同部分享有共有权以及共同管理权，这样构成的所有权的复合形态。

特征：

复合性：【内容复合】建筑物区分所有权=专有部分所有权+共同部分共有权+共有部分共同管理权（成员权）；
【身份复合】业主身份=专有权人+共有所有人+成员权人。

整体性：业主的三权共为一体不可分离，一并转让、继承、抵押。

专有权主导性：

体现（买房送“邻居”）：

1．业主取得专有部分所有权即拥有共有权和成员权；

2．专有部分所有权大小决定共有权、成员权范围；

3．业主建筑物区分所有权登记时，只登记专有部分所有权。

客体多元性：客体包括专有区域+共有区域

主体（业主的认定）

1．依法登记取得；

2．根据物权法第二章第三节规定（非基于法律行为的物权变动——合法建造、继承、受遗赠、生效文书）取得建筑物专有部分所有权的人；

3．基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

【解释】《物权法》第29条的“继承、受遗赠”应这样理解：①法定继承属于非基于法律行为的物权变动；而遗嘱继承与遗赠则属于基于单方法律行为的物权变动。但是，《物权法》不作区别对待，对其物权变动作相同处理。即被继承人死亡时，法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人即取得遗产的上的所有权或他物权（不动产无须登记；动产无须交付）。②若有两个以上的法定继承人，被继承人死亡后到遗产分割前这段时间内，法定继承人对遗产形成共同共有。

专有权与专有部分

客体 ：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

行使权利限制：1．业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如业主装修不得随意“掏壁橱”、不得改变承重墙结构等。

2．专有权用途的限制：不得住宅商用。

(1)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。实践中，将住宅用于经营KTV业务，或招揽拍摄婚纱摄影业务等，均属于住宅商用。(2)业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主全体同意。（“有利害关系的业主”，包括两种情形：①本栋建筑物内的其他业主；②建筑区划内能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的本栋建筑物以外的业主。）(3)住宅商用的业主，不得以其改变用途未实际影响其他利害关系业主而进行抗辩。(4)业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

共有权与共有部分

特殊性：1．义务的强制性：业主不得以放弃权利不履行义务。例：甲为购买某高层建筑的一层业主，不得以不使用电梯为由拒绝支付电梯费；小区业主乙不得以其无须物业服务而拒付物业费。

2．行使方式的特殊性：约定+持有份。

★（共有部分）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

范围

1．建筑物的共用部分：

(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本建筑结构；

(2)通道、楼梯、大堂等公共通行部分；

(3)消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

2．建筑区划内的建设用地使用权。

3．建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

4．建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房。

(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

(2)建筑区划内的绿地，属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(4)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。）

成员权（共同管理权）

组织机构

◆业主大会与业主委员会

1．业主大会：由全体业主组成，是业主的意思形成机构；

2．业主委员会：指由业主大会选举产生的部分业主组成的组织，是业主大会的执行机构。

◆业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

管理机构的决定

业主大会决定采双重多数标准，即业主专有部分占建筑物总面积的比例和业主人数占总人数的比例均应当达到相应的要求。具体包括两种类型：

绝对多数决(两项比例均≥2/3) ：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施。

相对多数决（两项比例均过半）：如①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改（建筑物及其附属设施的）管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分。——即除去绝对多数的，都是相对多数。
法律效力：◆对业主的拘束力+撤销权。

(1)业主大会与业主委员会通过集体决议的方式行使管理权，其作出的决定对全体业主有约束力，即使对该决定投反对票的业主亦应服从。

(2)如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

(3)业主的撤销权，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。