同学们，请运用你学到的知识，尝试分析下面的案例。

案例

 一家设在开发区的非房地产开发单位，2014年建造并出售了一幢写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费。该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中利息支出240万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出30万元，其他开发费用160万元。另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用计算扣除比例为3％。请指出该企业是否应缴纳土地增值税？如果需要缴纳，应纳税额如何计算？

 

教师解析

该单位转让房地产的权属并取得了收入，应属于土地增值税的征税范围，应依法缴纳土地增值税。其应纳税额的计算过程如下：

（1）该单位取得转让收入5000万元。

（2）计算扣除项目。

① 取得土地使用权所支付的金额为600万元。

② 房地产开发成本为1500万元。

③ 允许扣除的房地产开发费用。

需注意的是，该单位的利息支出虽然能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但按税法规定，其扣除金额不得超过按商业银行同期同类贷款利率计算的数额，所以在此可扣除的利息支出为210万元（240-30），而不是240万元。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5％以内计算扣除，同时还规定，上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。在本例中，已知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为3％，所以可扣除的其他房地产开发费用为63万元[(600+1500)×3％]。

允许扣除的房地产开发费用=210+63=273(万元)

④ 可扣除的税金。

营业税：5000×5％=250(万元)

城建税及教育费附加：250×(7％+3％)=25(万元)

印花税：5000×5％00=2.5(万元)

可扣除税金=250+25+2.5=277.5(万元)

⑤ 扣除项目的总金额为：

600+1500+273+277.5=2650.5(万元)

（3）计算增值额及其与扣除项目的比率。

增值额=5000-2650.5=2349.5(万元)

（4）增值额与扣除项目的比率为：

2349.5÷2650.5=88.64％

按税法规定，适用税率为40％，速算扣除系数为5％。

（5）计算应纳土地增值税额。

应纳税额=2349.5×40％-2650.5×5％=807.275(万元)。