定义：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

所有权：

1．出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分一无权处分问题（合同有效，物权可能发生善意取得，也可能无法转移）。

2．法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定一否则，导致合同无效。

3．标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

(1)法律另有规定一不动产物权变动方式十登记对抗问题。

(2)当事人另有约定一保留所有权的买卖合同（有时和分期付款合同一起考）。当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人（仅适用于动产买卖）。

4．知产载体：出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。

义务：

1．出卖人的从义务：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。

2．买受人的不真正义务：

(1)买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。

(2)当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

(3)当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内（最长期间）未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。

(4)出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。

合同的补正：

1．合同法第61～63条；

2．出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的,应当采取足以保护标的物的包装方式。

价金风险转移（未转移前是出卖人承担）

第一步：①判断风险来源一是否可归责于双方当事人；②合同是否生效且未履行完毕；③种类物是否特定化（满足时间、原因、特定这3个条件，才可能会发生价金风险负担转移至买受人身上的法律后果）。

第二步：有风险负担约定否（注意不是有无地点约定）无（考试中一般无）一第三步。

第三步：判断是否在途货物，是一毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。有例外：交付后也不转移价金风险一出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。否：--第四步。

第四步：判断交付：

1．标的物不需要运输：①出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；②不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。

2．需要运输：找承运人。①买受人指定地点，出卖人必须根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人（仅给承运人不行，必须得在指定地点给）。②没有指定交付地点：交给承运人后风险转移。

第五步：风险负担的例外规则

1．买受人迟延提货：因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

2．非因买受人无正当理由受领迟延以外原因导致的出卖人提存（见债的消灭之提存）：标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。

3．出卖人根本违约的交付：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

合同解除：

1．主从：因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。

2．数物：标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除合同，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。

3．分批：①出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。②出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。③买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除合同。

特种买卖合同

分期付款：买受人将应付的总价款，在一定期间内，至少分3次（否则不能适用该合同规则），向出卖人支付的买卖。

出卖人权利：

1．分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同（该1/5是法定最低标准，是强制性的，约定不能比这个再低，否则无效，但高于可以）。2．出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费（分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。）

与保留所有权买卖：

1.分期付款买卖中，若没有约定保留所有权，所有权于动产交付时转移。

2.虽未分期，仍可约定保留所有权。

保留所有权买卖的权利义务规定：

1．出卖人取回权：当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：

（一）未按约定支付价款的；

（二）未按约定完成特定条件的；

（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。

2．出卖人取回权的阻却：

(1)买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

(2)上述第（三）项情形下，第三人依据物权法第106条的规定已经善意取得标的物所有

权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

3．买受人的回赎权：

(1)出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。

(2)买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。

(3)出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

凭样品买卖：

1．凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同（否则构成违约）。

2．合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意：(1)样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；(2)外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。

3．凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。

试用买卖（重要）：

1．出卖人与买受人约定，于买卖合同成立时，出卖人将标的物交付给买受人试验或检验，若买受人在试用期内认可该买卖，则买卖合同自认可时生效（即试用买卖合同虽成立，但未生效，该买卖合同附生效条件，自买受人认可时生效。）。

2．不属于试用买卖合同的情形（试用买卖合同必须具备的要素——附生效条件+买受人认可权）：

买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：

（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；

（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；

（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；

（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

（一）（二）买受人无认可权（三）（四）合同已经生效。

3．买受人的认可权（超级重要）

(1)认可权是形成权（单方意思表示就可以）：①即使试用期间，出卖人变卦，不再愿意将标的物出卖给买受人，只要买受人认可，买卖合同仍然生效；②买受人拒绝认可，无需任何理由。

(2)行使方式：①明示——口头、书面都可以；②推定方式：A-试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。B-在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。

(3)单纯沉默：试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

4．行使期限：试用期内认可。试用期长度：约定，无约定又不能按第61条补正的，出卖人确定。

5．拒绝认可的效果：①合同确定不发生效力（不能说无效）；②买受人应当返还标的物，但是没有约定不需要支付使用费（与分期不同）。试用买卖的当事人没有约定使用费
或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。

拒绝认可：也是形成权，也可以明示，推定——如试用期满（内）返还标的物，可推定拒绝的意思。但沉默不行：因为沉默视为认可。

（三）租赁合同（重要）

定义

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

期限

1．租赁期限不得超过二十年。

2．超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

要式合同

租赁期限六以月以上的，应当采用书面形式。

不定期租赁的情形

1．租赁期限六个月以上的，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

2．当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
任意解除权

双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

出租人的法定解除权

1．承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

2．承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失。

3．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

4．承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

承租人的法定解除权

1．因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

2．租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

3．【一房数租】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的

承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关

规定处理。

3．【一房数租】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的

承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

房屋租赁合同特别规定

“新承租人”法定承受（仅限三类自然人）

1．承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

2．承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

即这三类人在租赁合同存续期间，什么都不需要做，承租人死亡后他们自动顶上。

买卖不破租赁“新物权人法定承受”（包括动产）

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动（包括买卖、互易、赠与、投资、抵押权实现、继承、遗赠、企业合并等），承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外（买卖不破租赁的例外）：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

承租人优先购买权的概念

房屋租赁合同存续期间，出租人出卖、拍卖、与抵押权人协议折抵债务，应提前在合理期间通知承租人，承租人享有同等条件优先受偿权利。

承租人优先购买权的例外（重要）

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

承租人优先购买权的救济

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

合法转租

1．经承租人同意。两合同：出租人——承租人；承租人——次承租人。

2．【超期】承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

3．次承租人代位清偿权——出租人不得拒绝异议（突破合同相对性）：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

4．承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失（重要）

非法转租

1．未经同意。

2．出租人具有法定解除权。

3．房屋租赁合同中：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

4．非法转租与返还原物请求权：

非法转租中，次承租人相对于出租人为无权占有人，作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权：

①如果出租人和承租人未解除合同，出租人只能请求次承租人返还房屋给承租人，仅在承租人拒绝时才能要求还给自己；

②若解除合同，则直接要求次承租人还给自己。

权利义务

出租人

1、【适租】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、【维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

承租人

1．承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

2．承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

3．【支付租金】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

风险（不可归责双方）

物的风险

租赁物毁损灭失，所有权人自己承担。承租人不承担责任。

价金风险

灭失后租金风险，出租人自己承担。