• 问题一： 甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方同时约定，一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。下列说法中哪些是正确的( )（多选题）

  A．乙可以自己与甲签订的合同在先，主张甲与丙签订的合同无效

  B．乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同

  C．乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任

  D．若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

  教师解析：CD
  本题考查的重点是一房二卖和违约责任。
  A项：根据《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。但是，在本案中甲、丙并不存在恶意串通，因此，合同并不能因为乙的在先合同而无效。故A项错误。
  B项：根据该司法解释第9条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此，乙可以要求解除与甲的合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并承担惩罚性赔偿责任，但因为房屋所有权已经转让，合同目的不能实现，不能实际履行，因此，乙的要求不能达成。故B项错误。
  C项：因为甲的一房二卖，使得乙自始无法取得房屋的所有权，因此，甲属于恶意违约，乙可以要求甲承担违约责任。故C项正确。
  D项：违约金是指当事人一方违反合同约定时应当向对方支付的一定数量的金钱或者实物。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于也可能低于实际损失，畸高或畸低均会导致不公平的结果。根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案甲乙约定了购房款35%的违约金，明显高于乙的损失，因此，甲可以依法请求适当减少，故D项正确。
• 问题二：甲有件玉器，欲转让，与乙签订合同，约好10日后交货付款；第二天，丙见该玉器，愿以更高的价格购买，甲遂与丙签订合同，丙当即支付了80%的价款，约好3天后交货；第三天，甲又与丁订立合同，将该玉器卖给丁，并当场交付，但丁仅支付了30%的价款。后乙、丙均要求甲履行合同，诉至法院。下列哪一表述是正确的( )

  A． 应认定丁取得了玉器的所有权

  B． 应支持乙要求甲交付玉器的请求

  C． 应支持丙要求甲交付玉器的请求

  D． 第一份合同有效，第二、三份合同均无效

  教师解析：A
  《买卖合同解释》第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
  （一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
  （二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
  （三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
  （四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
  口诀：多重买卖均有效，动产交付先取得，都没交付看价款，都没付款看成立。特殊动产亦交付，均未交付看登记，均未登记看成立。

学习目标

1.合同概述。

2.合同订立。

3.格式条款。

4.合同的履行。

5.合同的担保。

6.定金。

7.合同的解除。