• 问题一：

  甲向某银行贷款，甲、乙和银行三方签订抵押协议，由乙提供房产抵押担保。乙把房本交给银行，因登记部门原因导致银行无法办理抵押物登记。乙向登记部门申请挂失房本后换得新房本，将房屋卖给知情的丙并办理了过户手续。甲届期未还款，关于贷款、房屋抵押和买卖，下列哪些说法是正确的？

  A．乙应向银行承担违约责任

  B．丙应代为向银行还款

  C．如丙代为向银行还款，可向甲主张相应款项

  D．因登记部门原因未办理抵押登记，但银行占有房本，故取得抵押权

  教师解析：AC
  本题综合考查抵押物的提前转让、不动产抵押权、区分原则和无因管理，难度较大，错误率极高。
  A、D项考查不动产抵押权和区分原则，关键词为“承担”和“取得”。在甲向某银行贷款时，乙提供房产抵押担保，不动产抵押权自登记时设立。本题中，由于登记部门原因导致银行无法办理抵押物登记。因此，银行未取得不动产抵押权。故D项错误，不当选。同时，未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可知，虽然银行未取得不动产抵押权，但不动产抵押合同合法有效（即“区分原则”）。后乙向登记部门申请挂失房本后换得新房本，将房屋卖给知情的丙并办理了过户手续的行为违反不动产抵押合同，依法应承担违约责任。故A项正确，当选。
  B项考查抵押物的提前转让，关键词为“应”。银行本身并不享有抵押权（因为未办理不动产抵押登记），因此，作为房屋受让人的丙无需代为向银行还款。故B项错误，不当选。
  C项考查无因管理，关键词为“可”。没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。本题中，丙本无义务代为向银行还款，但丙却实施了代为还款的行为，构成无因管理，可向甲主张相应的款项。故C项正确，当选。
  综上所述，本题的正确答案为AC。
• 问题二：

  方某、李某、刘某和张某签订借款合同，约定：“方某向李某借款100万元，刘某提供房屋抵押，张某提供保证。”除李某外其他人都签了字。刘某先把房本交给了李某，承诺过几天再作抵押登记。李某交付100万元后，方某到期未还款。下列哪一选项是正确的？

  A.借款合同不成立

  B.方某应返还不当得利

  C.张某应承担保证责任

  D.刘某无义务办理房屋抵押登记

  教师解析：C
  教师解析本题综合考查自然人之间的借贷合同、不当得利、不动产抵押权和保证合同的订立方式和区分原则，难度较大，错误率较高。
  A项考查自然人之间的借贷合同。自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。据此可知，自然人之间的借款合同属于实践性合同。本题中，方某（自然人）向李某（自然人）借款100万元，李某“交付”100万元后，方某和李某之间的借款合同成立并生效。故A项错误，不当选。
  B项考查不当得利。因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本题中，方某和李某之间存在合法有效的借款合同（有法律依据），方某不构成不当得利。故B项错误，不当选。
  C项考查保证责任。第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。本题中，虽然李某（债权人）未签字，但是张某单方提交书面保证，李某未作反对表示，保证合同成立并生效。张某作为保证人当然要承担保证责任。故C项正确，当选。
  D项考查区分原则。不动产抵押权自登记时设立。同时，未办理物权登记的，不影响合同效力。本题中，刘某把房本交给了李某，但未办理抵押登记手续。因此，抵押权未设立。但二者之间存在合法有效的不动产抵押合同，依据该合同，刘某有义务协助李某办理房屋抵押登记手续，故D项错误，不当选。
  综上所述，本题的正确答案为C。

学习目标

1.担保物权概念。

2.担保物权的特征

3.抵押权

4.特殊抵押权

5.质押权

6.留置权