同学们，本栏目是对你们学过的知识和生活中常见问题的归纳。其中，有一些共性问题，也许你会需要哦！

让我来帮你解决常见问题！

问题一：物权的变动是什么？

回答：

物权的变动包括：

基于法律行为：

1.单方法律行为（抛弃所有权、捐助）

2.双方法律行为（买卖、抵押、质押、赠与、承包合同等）

3.多方法律行为（合伙协议、设立公司的协议）

总结：

1.法律行为有效。

2.原则上必须经过公示。

非基于法律行为：

1.公法行为，包括生效法律文书，征收、没收、强制执行

2.法律善意取得（是事实，原始取得，不是法律行为）

3.无主动产的先占

4.添附

5.合法建造、拆除房屋

6.继承

7.取得孳息

总结：

1.不以法律行为生效为要件。

2.不需要公示。

【法条附加】——非常重要

《物权法》

第二十八条【公法行为导致物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条【继承或受遗赠致物权变动】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条【合法的事实行为致物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条【处分非基于法律行为取得的不动产】依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，

依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。      

第一百零六条【善意取得的一般规定】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

第一百一十六条【孳息取得】天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

《继承法》

第三十三条【限定继承原则】继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

（一）物权变动

原因（法律事实）

基于法律行为的原因：如所有权、抵押权等的抛弃、买卖、赠与、互易、建设用地使用权出让转让等。

非基于法律行为的原因：（原因和物权设立时间一定记住）

1．（公法原因）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力（即生效时物权就设立了）。

2．因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

3．因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

4．还有取得孳息、善意取得等。

二者意义

1．在基于法律行为的物权变动中，公示为物权变动的生效要件或对抗要件；

2．非基于法律行为的物权变动不需要公示，就不动产而言，登记仅仅是处分要件（即不登记物权也依然设立，也能对抗善意第三人，但是处分时不登记，不能给对方设立，即对方不取得物权——比如买卖、赠与、互易，还认为你是物权人，不登记看不出来房子主人变了）。

模式（仅针对法律行为引起的物权变动）

1.意思主义：仅需当事人法律行为的意思表示就可以使得物权变动（如我说要把房子卖给你，只要咱俩签订生效买卖合同，房子所有权就是你的了）。

2.形式主义：

(1)发生物权变动，除了有效的法律行为外，还得有设立物权的意思表示——登记或交付。

(2)特点是：区分债权行为和物权行为，且特点是物权行为具有独立性、无因性。

3.折衷主义：

只承认形式主义的合意（即物权变动是债权合意十设立物权合意），但否定物权无因性、独立性（即物权设立一法律行为有效十设立物权）。

我国到底属于哪一种，没明确。普遍看法是确立一个新的区分原则：

1．法律行为是否有效，依照法律行为的效力规定判断：登记交付是生效合同后的履行行为，不登记交付不影响合同效力。

2．物权变动是否发生，依照基于法律行为物权变动的规范判断。即法律行为有效十有处分权十物权行为。法律行为不成立、无效、被撤销，不发生物权变动（物权是有因行为）。

第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

不动产登记（即公示，对基于法律行为的变动来说）

类型（见下文） 考点（选择题）

变动登记

1.4种登记；

2．每种适用情形。

预告登记

1．适用情形；

2．效力：第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3．预告登记后，债权消灭（买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的）或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

更正登记

1．区别于变更登记。

2．第十九条【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

3．预告登记后，债权消灭（买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的）或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

异议登记

1．适用情形。

2．效果：15日内去起诉。否则失效。

3．赔偿问题。

效力

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，

发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

1．一般原则：登记生效（即不登记物权不设立）

(1)买卖、赠与、互易不动产；

(2)建设用地使用权设立、出让、转让；

(3)不动产抵押权的设立。

2．例外原则：登记对抗（即不登记，物权也设立，但是不能对抗善意第三人）

(1)土地承包经营权互换、转让（其设立是意思主义，不登记

可以设立也可以对抗集体内部人员，因为在农村，基本上人人都能数出哪块地是谁家的）；

(2)地役权设立、转让。

动产交付类型

现实交付：直接把出让物拿给受让人。

观念交付：包括三种

1.简易交付（相当于提前交付）

受让人因为合同已经提前占有动产了，出让人此时和受让人达成物权转让合意，交付就完成了。

2.指示交付（第三人交付）

出让物被第三人占有，出让人告知第三人去交付（就是把自己的返还请求权让给受让人）——自出、受让人指示交付（返还原物请求权）协议生效时，受让人就取得了动产（不用非得等到第三人拿过来）。

3.占有改定（先用用再交付）

出让人转让了动产后，因为一定原因还想先占有着这个东西再用用，二者再订立个借用、租赁合同，等这个合同期满再把东西拿给受让人。此时出让人对物的占有由所有人占有变成了非所有人占有，受让人是间接占有（但是从二者达成出让人继续占有合意时，就算完成了交付了）。

（二）不动产登记——我国对不动产实行统一登记制度(★★★★)

第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，

发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条【不动产登记机构和国家统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
概念
是指不动产登记机构，依法将不动产权利归属和其他法定事项，记载于不动产登记簿的行为。
范围
根据规定，下列不动产权利，可以办理不动产登记：
(1)集体土地所有权；
(2)房屋等建筑物、构筑物所有权；
(3)森林、林不所有权；
(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权；
(5)建设用地使用权；
(6)宅基地使用权；
(7)海域使用权；
(8)地役权；
(9)抵押权；
(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。
类型
变动登记
变动登记：这是指不动产物权登记机关就不动产物权的产生、变更、转让和消灭等事实进行的登记。

首次登记：是指不动产权利的第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

②被代理人的公章、合同书或者授权委托书等遗失、被盗，或者与行为人特定的职务关系已经终止，并且已经以合理方式公告或者通知，相对人应当知悉的。

4．相对人善意且无过失（有正当理由相信无权代理人有代理权）：所谓善意，指相对人“不知”代理人无代理权。所谓无过失，指相对人尽到了交易上合理的注意义务。

5．相对人基于信任而与该无权代理人为法律行为。

(2)变更登记：是指在登记事项发生改变时进行的登记，如权利人的名称发生变更、不动产权利期限发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。

(3)转移登记：在买卖、互换、赠与不动产时或者因继承、受遗赠导致不动产权利发生转移时，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。

(4)注销登记：在不动产权利因不动产灭失、权利人放弃、不动产被依法征收等原因消灭时，当事人可以申请办理注销登记。

预告登记

1．适用情形：商品房等不动产预售十不动产买卖、抵押十以预购商品房设定抵押权的十法律、行政法规规定的其他。

2．效力：

(1)预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

(2)预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

更正登记

1．权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

2．不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。但在错误登记之后办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

3．不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。

异议登记

1．不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。    ，

2．登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉、不提交仲裁申请材料的，异议登记失效。

3．异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记事项。

4．异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

效力

登记生效主义

(1)因买卖、赠与、互易等行为，发生不动产所有权变动的；

(2)建设用地使用权的出让、转让；

(3)不动产抵押权设立。

登记对抗主义

(1)土地承包经营权互换、转让；

(2)地役权设立、转让。

登记错误责任

当事人

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

登记机构

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

动产物权变动

一般：

生效的法律行为+处分权+交付=物权变动

例外：    

生效的法律行为+处分权+登记=物权变动

（以有没有权利凭证的有价证券、登记的股权、著作财产权、应收账款出质的）

生效的法律行为+（让与人具有）处分权=物权变动（动产抵押、动产浮动抵押的设立）

√交付

(1)概念：即转移标的物占有

(2)要件：交付合意十移转占有

(3)现实交付：即将出让物置于受让人实际控制之下

法律效果：动产所有权转移

风险转移（转移给买受人）

利益承受（买受人取得孳息所有权）

交付地点：

1.约定交付地点：目的地交货／指定地点交承运人

2.未约定交付地点： 标的物需要运输

不需要运输： 知道标的物地点的在该地点交付

不知道所在地的在出卖人订立合同的营业地

(4)占有改定

①两个合意：受让人取得动产所有权合意十出让人与受让人成立债权合同出让人继续占有的合意。

②适用限制：设立动产、权利质权时不可适用十无权处分人以占有改定方式完成交付的不发生善意取得效果。

（三）动产多重买卖中所有权转移规则

效力等级

特殊动产

交付具有优先于登记的效力，最先获得交付者拥有所有权

登记者优先于其他未交付合同

无交付与登记的，合同成立在先的获得所有权

普通动产

交付具有优先于登记的效力，最先获得交付者拥有所有权

先付款者获得所有权

无交付与登记的，合同成立在先的获得所有权

问题二：物权的分类是什么？

回答：

依据对标的物的支配范围可以分为：

1.完全物权。内容包括：

(1)对标的物永久、全面支配。

(2)所有权是唯一的完全物权。

2.定限物权：从所有权中分离、派生的，除特殊情况下，均设立于他人的所有权上，所以又叫他物权（用益物权+担保物权）。

依据对定限物权的分类可以分为：

1.用益物权。（见11章）

2.担保物权。（见12章）

依据物权客体可以分为：

1.动产物权：如动产所有权、动产质权、留置权等

2.不动产物权：不动产所有权、地上权、地役权等

3.权利物权：如股权质权、知识产权质权

依据有无从属性可以分为：

主物权：独立存在，独立变动（所有权、地上权等）

从物权：得丧变更依附主权利（如担保物权、地役权）

依据物权发生原因可以分为：

意定物权设立要件=当事人行为效力十法定设立要件

法定物权设立要件=法律规定

问题三：物权法的基本原则是什么？

回答：

平等保护：(1)法律地位平等。所有民事主体在物权法中都具有平等地位。

(2)适用规则平等。除法律有特别规定的外，各民事主体参与物权法律关系时平等适用《物权法》所确立的规则。

(3)保护的平等。所有民事主体受物权法的平等保护。

物权客体特定(★★)：

物权客体特定原则又称一物一权原则，其内容包括：

(1)物权的客体限于在经济上和功能上完整的、独立的一物，物的组成部分不能成为物权的客体。

(2) 一物之上只能成立一个所有权。该原则与以下情形并不矛盾：①多人对同一物共享一项物权。②内容互不冲突的物权并存于一物之上，如所有权与他物权并存、用益物权与担保物权并存、担保物权与担保物权并存等。

物权法定(★★)：见辨析题

公示、公信(★★)：

公示

是指以一定的方式使公众知悉物权变动的事实。分为：(1)存在公示（静态）包括：

动产：占有；

不动产：产权登记簿的“登记”记载。

(2)变动公示包括：

动产：交付；

不动产：变更登记。

公信

1．所谓公信，又叫公信力，是指物权变动符合法定公示方式的就具有可信赖性的法律效力。

2．依公信原则，物权变动经公示的，即发生法律效力，即使公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不影响物权变动的效力（善意取得制度）。

公示、公信原则是针对物权变动而设立的，在物权法中具有重要地位。